zegar   Uprzejmie informujemy, iż w dniu 24.09.2018 r. (poniedziałek) Kancelaria w Warszawie będzie czynna w godz. 10:00 - 15:30.
Telefon Kancelarii w tym dniu będzie czynny w godz. 10.00 - 19:00    zegar

Czas na uregulowanie własności działki

Data publikacji: 02.05.2014r.

Jednym ze sposobów na uregulowanie własności nieruchomości jest zasiedzenie. Jest to sposób nabycia prawa własności przewidziany przez przepisy Kodeksu cywilnego (art. 172). Konieczne jest jednak spełnienie kilku przesłanek oraz złożenie wniosku do sądu, bez którego takie postępowanie się nie może odbyć. Nie ma możliwości, aby zasiedzenie zostało uregulowane przez urząd gminy bądź notariusza.

Do zasiedzenia konieczne jest posiadanie samoistne nieruchomości przez okres 20 albo 30 lat. Posiadanie samoistne polega na tym, iż osoba która włada nieruchomością czuje się jej właścicielem i postępuje jak właściciel, a zatem nie pyta się innych o zgodę na zagospodarowanie działki czy jej ogrodzenie itp. Posiadanie samoistne powinno być widoczne na zewnątrz, a zatem zachowanie posiadacza powinno być postrzegane jako własność przez ich sąsiadów czy też rodzinę, jeśli działka wchodziła do spadku po przodkach. Dowodem na posiadanie samoistne prowadzące do zasiedzenia jest również opłacanie przez posiadacza samodzielnie podatków od nieruchomości. Pokwitowania wpłaty podatków stanowią dowód w sądzie w sprawie o zasiedzenie. W sądzie należy również przesłuchać świadków, którzy potwierdzą jak długo dana osoba włada nieruchomością oraz w jaki sposób to robi, a zatem czy jest przez osoby trzecie uważana za właściciela.

Druga przesłanka, oprócz samoistnego posiadania, to upływ odpowiedniego czasu, a mianowicie 20 albo 30 lat. Jest to tzw. dobra albo zła wiara posiadacza samoistnego. W nielicznych tylko jednak przypadkach występuje dobra wiara. Ma ona miejsce wówczas, gdy ktoś był przekonany, że jest właścicielem, ale później na skutek różnych okoliczności, okazało się jednak, że właścicielem nie był. Może bowiem zdarzyć się taka sytuacja, gdy osoba posiadała decyzję albo akt własności, który później bez jej wiedzy został unieważniony, o czym nikt nie wiedział. Takie sytuacje też można uregulować poprzez zasiedzenie i to przy wykorzystaniu 20 lat samoistnego posiadania, a nie 30 lat.

Najczęściej jednak będzie występował przypadek złej wiary, który wymaga posiadania przez okres 30 lat. Przede wszystkim są to sytuacje, gdy działka została zakupiona bez aktu notarialnego, na podstawie zwykłej pisemnej umowy. Nawet jeśli umowa taka została podpisana w obecności świadków czy też wójta albo sołtysa, nie ma to znaczenia i konieczne jest czekanie aż 30 lat na zasiedzenie nieruchomości. Drugi przypadek to przekazanie nieruchomości między członkami rodziny np. przez rodziców swoim dzieciom w drodze darowizny, ale bez umowy zawartej u notariusza, bądź w ogóle bez żadnej pisemnej umowy. Jeśli rodzice wcześniej posiadali tę działkę i czuli się jej właścicielami to dzieci dokonując zasiedzenia mogą na te 30 lat koniecznych do zasiedzenia doliczyć okres posiadania samoistnego przez swoich rodziców. W takiej sytuacji konieczne jest również udowodnienie, że również rodzice czuli się właścicielami działki, tylko nie mieli na to żadnych dokumentów.

Jest oczywiście wiele więcej przykładów, w których można zasiedzieć nieruchomość, np. gdy ktoś zabudował działkę, po której wcześniej biegła droga, a która później została przesunięta w inne miejsce i już nikt się o tę ziemię nie ubiegł. Możliwe jest też zasiedzenie udziałów w nieruchomości, np. gdy ktoś był właścicielem na podstawie dokumentów w formie aktu notarialnego tylko 1/2, ale władał całą nieruchomością, a zatem pozostałą połową. Jeszcze inny przykład to zasiedzenie przez spadkobierców udziałów w nieruchomości, które odpowiadają ich udziałom w spadku po zmarłej osobie, zwłaszcza wtedy gdy okaże się, że spadkodawca nie był właścicielem nieruchomości, gdyż odnalazłby się w urzędach dokumenty, które tę własność mu odebrały wiele lat wcześniej, tylko nikt o tym nie wiedział.

stan prawny na dzień publikacji artykułu | publikacja: 2014-05-02

Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). 
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. 
Art. 176. § 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. 
§ 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.
ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jednolity: Dz. U. z 2014 r. poz. 121).

wróć

phone