Zniesienie współwłasności budynku z nakazem wykonania prac adaptacyjnych

Data publikacji: 01.09.2017r.

Sąd Najwyższy w dniu 22 czerwca 2017 r. orzekł w sprawie istotnej dla osób planujących znieść współwłasność (sygn. akt III CZP 23/17). Orzeczenie to wskazuje,  że w chwili wydania przez Sąd postanowienia w sprawie zniesienia współwłasności nie musi istnieć fizyczna możliwość podziału nieruchomości na dwie części. W takiej sytuacji wymagane jest, aby sąd wydał polecenie współwłaścicielom przeprowadzenia prac adaptacyjnych, które umożliwią wykonanie fizycznego podziału nieruchomości. 

Sprawa ma związek z postępowaniem toczącym się odnośnie podziału nieruchomości oraz gruntu, domu, budynków gospodarczych na dwie równe części. Sąd w postanowieniu końcowym określił jakie prace należy przeprowadzić oraz wyznaczył stronom 10 - miesięczny termin na przeprowadzenie wszelkich niezbędnych prac aby doprowadzić do fizycznego podziału nieruchomości. 

Wątpliwość w przedmiotowej sprawie wynikała z wykładni przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z przepisami, jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku. Wątpliwość budziło również to czy w przedstawionej sytuacji sąd może wydać postanowienie i zobowiązać do wykonania prac adaptacyjnych. 

Sąd Najwyższy orzekł, że zadośćuczynienie przepisom o gospodarce nieruchomościami może nastąpić, w momencie kiedy współwłaściciele zostaną zobowiązani do wykonania konkretnych prac adaptacyjnych oraz nałożenia na tychże współwłaścicieli stosownych zakazów i nakazów w postanowieniu kończącym postępowanie o zniesieniu współwłasności.

 

Art.  93. 1.  Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94.
2.  Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.
2a.  Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przepisu nie stosuje się w przypadku podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 95.
3.  Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6.
3a.  Warunku, o którym mowa w ust. 2a, dotyczącego wydzielenia działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, nie stosuje się do działek gruntu projektowanych do wydzielenia pod drogi wewnętrzne.
3b.  Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.
4.  Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1.
5.  Opinię, o której mowa w ust. 4, wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie.
Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 2147, z późn. zm.)

 

 

(Podtytuł artykułu: Czy dom można podzielić na pół, gdy trzeba wykonać dodatkowe ściany i wejście?)

Artykuł powiązano z:  zniesienie współwłasności  

wróć

phone